Повернення до Петербурга шокувало Анну. У своєму домі вона застала зовсім незнайомих їй людей, які стверджували, що орендують цей будинок для іноземного посольства. Анна вирішує поїхати до Двугірського й спочатку заїжджає до маєтку Долгорук. Ще одне потрясіння — їхній дім майже згорів дотла. У своєму маєтку Анна зустрічає незнайомця, який заявляє, що він — власник будинку й спадкоємець всього майна Корфів, бо він — син Сичихи. Повернувшись до Петербурга, Анна навідується до дому Репніних. Там вона застала Варвару й Тетяну, які доглядають за тяжко постраждалою від пожежі Лізою. Ліза підозрює свою матір у підпалі. Тетяна у відчаї — Никиту чекає довічне заслання. Анна обіцяє їй допомогти, але спершу сама має з’ясувати, що сталося з її маєтком.